Erbengemeinschaft: Was Sie jetzt dürfen, müssen — und wie Sie an Ihr Geld kommen

So entsteht die Erbengemeinschaft — und das bedeutet sie

Hinterlässt eine Person mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller (§ 2032 BGB). Das gilt für jedes Konto, jedes Möbelstück und vor allem für die Immobilie: Ihnen gehört nicht „ein Drittel vom Haus", sondern ein Anteil am gesamten Nachlass. Über einzelne Gegenstände kann deshalb kein Miterbe allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB) — über den eigenen Erbteil als Ganzes dagegen schon.

Wie groß Ihr Anteil ist, ergibt sich aus Testament oder gesetzlicher Erbfolge — im Zweifel: Erbquoten-Rechner.

Entscheidungen: Wer darf was?

Wo bleibt die Miete? Warum nichts ausgezahlt wird

Eine der häufigsten Enttäuschungen: Das geerbte Haus ist vermietet, Geld kommt herein — auf dem Konto der Miterben landet trotzdem nichts. Das ist kein Trick der anderen, sondern das Gesetz:

Mieten, Zinsen und sonstige Erträge fließen also zunächst in den Nachlass und werden grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung verteilt. Nur wenn die Auseinandersetzung für länger als ein Jahr ausgeschlossen ist, kann jeder Miterbe jährlich die Teilung des Reinertrags verlangen — also nach Abzug der laufenden Kosten, nicht der Bruttomiete.

Was ein Mehrheitsbeschluss nicht darf: Ihnen Ihren Anteil an den Nutzungen wegnehmen. „Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden" (§ 745 Abs. 3 Satz 2 BGB, über § 2038 Abs. 2 anwendbar).

Wenn einer blockiert: § 2039 ist Ihr Hebel

Gegen Blockierer gibt es mehr als Erbteilverkauf und Versteigerung. Für Forderungen, die zum Nachlass gehören — ausstehende Mieten, ein Guthaben, ein Anspruch gegen einen Miterben, der kassiert und nicht abgeliefert hat — gilt:

Das ist stärker, als es klingt: Jeder einzelne Miterbe kann allein handeln — er darf nur nicht Zahlung an sich selbst verlangen, sondern an die Gemeinschaft. Auf die Zustimmung der anderen kommt es dabei nicht an. Und wenn Sie befürchten, dass das Geld anschließend versickert: Nach § 2039 Satz 2 BGB kann jeder Miterbe verlangen, dass die Sache für alle Erben hinterlegt wird — oder bei einem gerichtlich bestellten Verwahrer abgeliefert.

Kosten und Haftung: die unangenehme Seite

• Laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Kredit, Energie) tragen alle nach Quoten — auch wer nichts vom Haus hat.
• Nachlassschulden: Miterben haften als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Gläubiger dürfen sich einen Erben aussuchen; intern wird nach Quoten ausgeglichen.
• Überschuldeter Nachlass? Binnen 6 Wochen ausschlagen oder Haftungsbeschränkung (Nachlassverwaltung/-insolvenz) prüfen.
• Erbschaftssteuer zahlt jeder Miterbe einzeln auf den eigenen Anteil — mit eigenem Freibetrag: Rechner.

Zwei Einschränkungen gehören dazu: Der Schutz gilt nicht, soweit Sie für eine Verbindlichkeit ohnehin unbeschränkt haften — dann bleibt Ihr Erbteil entsprechender Anteil ungeschützt. Und er endet mit der Teilung. Wer den Nachlass auseinandersetzt, bevor die Verbindlichkeiten geklärt sind, gibt diesen Schutz auf. Das ist ein guter Grund, vor der Auseinandersetzung erst die Schulden zu sortieren — und, bei unklarer Lage, die Haftungsbeschränkung zu prüfen, bevor geteilt wird.

Die vier Wege aus der Erbengemeinschaft

1. Gemeinsamer Verkauf — bester Erlös, braucht alle Unterschriften.
2. Übernahme gegen Abfindung — einer behält, zahlt die anderen aus; braucht Einigung über den Wert und eine Finanzierung. Welcher Wert dabei zählt — und warum der Grundbesitzwert des Finanzamts nicht die Abfindungsbasis ist.
3. Erbteil verkaufen — Ihr Ausstieg ohne Zustimmung, in Wochen, mit Abschlag.
4. Teilungsversteigerung — erzwingbar, aber lang, teuer und meist mit dem schlechtesten Erlös.

Welcher Weg zu Ihrer Lage passt, hängt von Ziel und Einigkeit ab — der Lotse sortiert die vier Wege in drei Fragen. Den kompletten Ablauf der einvernehmlichen Auflösung beschreibt Erbengemeinschaft auflösen.

Verkauft ein Miterbe: das Vorkaufsrecht und seine zwei Monate

Der Erbteilverkauf ist der einzige Ausstieg, der ohne Zustimmung der anderen funktioniert — aber er läuft nicht an ihnen vorbei. Der Kaufvertrag über den Erbteil muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB), und verkauft ein Miterbe an einen Dritten, sind die übrigen zum Vorkauf berechtigt (§ 2034 Abs. 1 BGB): Sie treten zu genau den Bedingungen ein, die mit dem Käufer ausgehandelt wurden — nicht zu einem besseren Preis, aber auch zu keinem schlechteren.

Zwei Dinge fallen dabei regelmäßig unter den Tisch. Erstens: Beim Verkauf an einen Miterben gibt es kein Vorkaufsrecht — die Konstellation „einer kauft die anderen heraus" ist also der schlankere Weg, notariell zwar auch, aber ohne die Zwei-Monats-Schleife. Zweitens: Der Verkäufer wird seine Haftung nicht los. Erbe bleibt er; für Nachlassverbindlichkeiten haftet er den Gläubigern gegenüber weiter, der Käufer haftet ab Abschluss des Kaufs nur zusätzlich — „unbeschadet der Fortdauer der Haftung des Verkäufers" (§ 2382 Abs. 1 BGB, über § 2385 Abs. 1 BGB auch für den Erbteilskauf). Eine Freistellung im Kaufvertrag wirkt nur zwischen Verkäufer und Käufer, nicht gegenüber den Gläubigern. Details, Abschlag und Ablauf: Erbteil verkaufen.

Teilungsversteigerung: der zweite Termin ist der gefährliche

Jeder Miterbe kann die Versteigerung erzwingen, und er braucht dafür weder einen vollstreckbaren Titel (§ 181 Abs. 1 ZVG) noch die Eintragung im Grundbuch: Es genügt, dass er Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist (§ 181 Abs. 2 ZVG), nachgewiesen über Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament. Wer das für den schnellen Weg hält, rechnet falsch — typisch sind ein bis zwei Jahre vom Antrag bis zur Erlösverteilung, und die Gegenseite hat eine harte Bremse: Jeder Miterbe kann die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate beantragen, und die ist einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Das sind bis zu zwölf Monate zusätzlich, ganz ohne Rechtsmittel. Gerichtskosten, Gutachten und Zuschlagsgebühren summieren sich je nach Objektwert auf mehrere tausend Euro — bei einem Verkehrswert um 250.000 € ist eine Größenordnung von rund 6.000 € realistisch; vorgeschossen vom Antragsteller, am Ende vom Erlös abgezogen.

Der Punkt, an dem die meisten Erbengemeinschaften ihr Geld verlieren, ist aber ein anderer: Die beiden Schutzgrenzen gelten nur im ersten Termin.

Deshalb steht die Versteigerung in der Liste oben an vierter Stelle und nicht an erster. Ablauf, Kosten und die Gegenmittel der anderen Miterben im Detail: Teilungsversteigerung.

Wenn die Gemeinschaft gemeinsam verkauft: zwei Steuerfragen

Der gemeinsame Verkauf bringt den besten Erlös — und wirft genau zwei Fragen auf, die sich vorab beantworten lassen, statt sie dem Steuerbescheid zu überlassen.

1. Spekulationssteuer? Sie fällt nur an, wenn zwischen dem Kauf durch die verstorbene Person und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Der Erbfall ist keine Anschaffung; die Anschaffung der verstorbenen Person wird den Miterben zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Gerechnet wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, nicht von Grundbucheintragung zu Grundbucheintragung. Hat die verstorbene Person das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist abgelaufen — der häufigste Fall. Bleibt ein Gewinn, gibt es eine Freigrenze von 1.000 € im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG), und Freigrenze heißt: einen Euro darüber ist alles steuerpflichtig. Die vier typischen Fälle stehen auf Geerbte Immobilie verkaufen.
2. Grunderwerbsteuer? Unter Miterben nicht. Der Erwerb von Todes wegen ist befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), und auch der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist begünstigt (§ 3 Nr. 3 GrEStG); Ehegatten und Lebenspartner der Miterben stehen ihnen gleich. Ein fremder Ankäufer genießt diese Befreiung nicht — ein Argument, das in die Abfindungsverhandlung unter Geschwistern gehört.

Das Grundbuch: zwei Jahre gebührenfrei, danach wird es teuer

Eigentümer sind die Miterben nicht erst nach der Auseinandersetzung, sondern mit dem Todestag (§ 1922 BGB). Im Grundbuch steht danach aber weiter die verstorbene Person; es ist damit unrichtig. Die Berichtigung kostet nichts, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 Anm. 1 GNotKG). Es zählt der Eingang des Antrags, nicht die Eintragung — das Grundbuchamt darf sich also Zeit lassen, ohne dass es Sie etwas kostet.

Versäumt man die zwei Jahre, fällt eine 1,0-Gebühr nach KV 14110 an, berechnet aus dem Verkehrswert des Grundstücks nach Tabelle B GNotKG:

Die rechte Spalte ist kein theoretischer Fall: Berichtigt das Grundbuchamt von Amts wegen, weil niemand reagiert hat (§ 82a GBO), verdoppelt sich die Gebühr auf 2,0 (KV 14111 GNotKG). Eingetragen werden dann alle Erben mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft" — Einzelquoten stehen nicht im Grundbuch, die Erbengemeinschaft hält das Grundstück als Ganzes. Als Erbnachweis genügt dem Grundbuchamt in der Regel ein eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO); fehlt das, wird der Erbschein fällig — bei 250.000 € Nachlass 535 € für die Erteilung und noch einmal derselbe Betrag für die eidesstattliche Versicherung, zusammen 1.070 €. Was sich davon sparen lässt: Erbschein-Kosten und Grundbuchberichtigung.

Häufige Fragen