Haus geerbt: die ersten Schritte und die große Entscheidung

Die Pflicht-Schritte der ersten Wochen

1. Annehmen oder ausschlagen? Sie haben 6 Wochen (§ 1944 BGB). Vorher grob klären: Was ist das Haus wert, welche Schulden lasten darauf (Grundbuch Abteilung III!), was steckt sonst im Nachlass. Ein überschuldetes Erbe schlägt man aus — Details zur Frist.
2. Finanzamt-Anzeige: Erwerb innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis anzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Ein amtliches Formular gibt es nicht, schriftlich verlangt das Gesetz aber ausdrücklich. Die Anzeige soll Angaben zu Erblasser und Erwerber (mit Steuer-Identifikationsnummer), Todestag, Gegenstand und Wert des Erwerbs, Rechtsgrund, Verwandtschaftsverhältnis und früheren Zuwendungen enthalten (§ 30 Abs. 4). Und der Punkt, der bei Immobilien fast immer übersehen wird: Die Anzeige entfällt zwar, wenn der Erwerb auf einer gerichtlich oder notariell eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht — das gilt aber nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3). Mit einem Haus im Nachlass müssen Sie also immer anzeigen, auch bei notariellem Testament.
3. Immobilie sichern: Gebäudeversicherung auf sich umschreiben. Sie geht als Teil des Nachlasses auf die Erben über (§ 1922 BGB) — ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht wie beim Kauf gibt es dabei nicht, die §§ 95, 96 VVG greifen erst, wenn Sie das Haus später veräußern. Dazu Energieversorger und Hausverwaltung informieren, Schlüssel und Unterlagen sammeln. Nicht vergessen: Die Verkehrssicherungspflicht (Räumen, Streuen, lose Dachziegel) geht mit über, auch bei Leerstand.
4. Grundbuch berichtigen: binnen 2 Jahren ab Erbfall gebührenfrei — auch dann, wenn die Erbengemeinschaft sich vorher auseinandersetzt und am Ende nur einer eingetragen wird (KV 14110 Anm. 1 GNotKG). Es zählt der Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt. Mit notariellem Testament + Eröffnungsprotokoll geht es oft ohne Erbschein — Antrag, Unterlagen und Kosten nach Fristablauf: Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall.
5. Erbschaftssteuer klären: Freibetrag, Familienheim-Regel, 90-%-Ansatz für Vermietetes — durchrechnen und Details unter Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Behalten, vermieten oder verkaufen — der Entscheidungsrahmen

So läuft der Verkauf eines geerbten Hauses

1. Verkaufsunterlagen komplettieren: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, bei ETW Teilungserklärung + Protokolle.
2. Wert realistisch ermitteln: Verkehrswerteinschätzung oder Gutachten — auch als faire Basis gegenüber Miterben und Finanzamt. Welcher Wert wofür zählt und wie Sie einen zu hohen Ansatz des Finanzamts angreifen: Grundbesitzwert prüfen und senken.
3. Erbnachweis fürs Grundbuch (siehe oben) — ohne ihn keine Eigentumsumschreibung auf den Käufer.
4. Vermarktung und Verhandlung — in Eigenregie oder mit regionalem Makler.
5. Notartermin: Bei Erbengemeinschaften unterschreiben alle Miterben. Wer nicht alle an einen Tisch bekommt: die Alternativen.
6. Nach dem Verkauf an die Gebäudeversicherung denken: Sie läuft nicht automatisch aus. Der Käufer tritt in den Vertrag ein (§ 95 VVG) und darf ihn binnen eines Monats mit sofortiger Wirkung kündigen — und wenn er das tut, bleibt die Prämie an Ihnen als Veräußerer hängen (§ 96 Abs. 2, 3 VVG). Der Versicherer hat dasselbe Recht gegenüber dem Käufer. Deshalb: Verkauf dem Versicherer anzeigen und die Abrechnung nachhalten.

Mehrere Erben: die Regeln, die ab dem Todestag gelten

Hinterlässt eine Person mehrere Erben, wird der Nachlass kraft Gesetzes gemeinschaftliches Vermögen aller (§ 2032 BGB). Ihnen gehört deshalb nicht „ein Drittel vom Haus", sondern ein Anteil am gesamten Nachlass — über einzelne Nachlassgegenstände kann kein Miterbe allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Für die ersten Monate im geerbten Haus sind drei Fragen entscheidend, und auf alle drei gibt das Gesetz eine klare Antwort.

Wer darf was entscheiden?

Eine Notmaßnahme — der Rohrbruch, der lose Dachziegel — darf jeder Miterbe allein veranlassen. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa eine notwendige Instandhaltung oder die Fortführung einer Vermietung, beschließt die Mehrheit nach Erbquoten (§ 2038 BGB). Eine wesentliche Veränderung dagegen kann eine Mehrheit gerade nicht beschließen (§ 745 Abs. 3 BGB): Verkauf, Umbau und die Bestellung einer Grundschuld brauchen alle. Beim Immobilienverkauf hat damit jeder Miterbe ein Veto, egal wie klein sein Anteil ist — genau daran scheitern die meisten Erbengemeinschaften.

Wohin fließt die Miete?

Zunächst in den Nachlass, nicht auf Ihr Konto: Die Teilung der Früchte erfolgt erst bei der Auseinandersetzung (§ 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB). Nur wenn die Auseinandersetzung für länger als ein Jahr ausgeschlossen ist, kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen — also dessen, was nach Abzug der laufenden Kosten übrig bleibt, nicht der Bruttomiete (Satz 3). Kassiert ein Miterbe die Miete und liefert nichts ab, kann jeder andere allein Zahlung an die Gemeinschaft verlangen (§ 2039 BGB); er darf sie nur nicht an sich selbst fordern.

Wer trägt die Kosten — und hafte ich mit dem Privatvermögen?

Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Kredite und Instandhaltung tragen alle Miterben nach ihren Quoten, auch wer selbst nichts vom Haus hat und auch bei Leerstand. Für Nachlassverbindlichkeiten haften sie als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB): Der Gläubiger darf sich einen Erben aussuchen, intern wird nach Quoten ausgeglichen. Der Schutz, den kaum jemand kennt, steht daneben in § 2059 Abs. 1 BGB — bis zur Teilung des Nachlasses kann jeder Miterbe die Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten aus dem Vermögen verweigern, das er außer seinem Anteil am Nachlass hat. Solange nicht auseinandergesetzt ist, bleiben Gehalt, eigenes Konto und eigene Wohnung also außen vor; der Gläubiger kann sich an den ungeteilten Nachlass halten. Dieser Schutz endet mit der Teilung, und das ist ein guter Grund, bei unklarer Schuldenlage erst die Verbindlichkeiten zu sortieren und dann zu teilen.

Mehrere Erben? Dann zuerst hierhin

Mit Geschwistern oder anderen Miterben ist das Haus Gemeinschaftseigentum — jeder Verkauf braucht alle, und jeder Monat Stillstand kostet. Die vier Wege (gemeinsamer Verkauf, Übernahme gegen Abfindung, Erbteilverkauf, Teilungsversteigerung) mit Dauer und Erlös-Wirkung vergleicht der Erbengemeinschafts-Lotse. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung jederzeit verlangen (§ 2042 BGB) — die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung angelegt, nicht auf Dauer.

Häufige Fragen