Spekulationssteuer bei der geerbten Immobilie: Wann sie anfällt — und wann nicht

Geerbte Immobilie verkaufen: zwei völlig verschiedene Steuern

Beim geerbten Haus treffen zwei Steuern aufeinander, die nichts miteinander zu tun haben — und die regelmäßig verwechselt werden:

• Erbschaftssteuer — fällt auf den Erwerb an, also allein dadurch, dass Sie geerbt haben. Maßgeblich sind Verkehrswert, Verwandtschaftsgrad und Freibetrag. Alles dazu: Erbschaftssteuer auf Immobilien.
• Spekulationssteuer — im Gesetz heißt sie Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft; einen eigenen Steuersatz oder eine eigene Steuerart gibt es nicht. Sie fällt auf den Verkauf an, und nur dann, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Darum geht es auf dieser Seite.

Beide können nebeneinander anfallen. Beide können null sein. Sie hängen an völlig unterschiedlichen Voraussetzungen — wer sie zusammenwirft, rechnet falsch.

Der entscheidende Satz: Der Erbfall ist keine Anschaffung

Viele Erben glauben, mit dem Todestag beginne für sie eine neue Zehnjahresfrist. Das Gegenteil steht im Gesetz:

Ein Detail des Wortlauts, das nichts am Ergebnis ändert, aber erklärt, warum Sie den Satz in Ratgebern manchmal anders zitiert finden: Er nennt den Einzelrechtsnachfolger — den Beschenkten. Als Erbe sind Sie Gesamtrechtsnachfolger und treten schon nach § 1922 BGB in die Rechtsstellung der verstorbenen Person ein, also auch in deren Haltedauer. Beide Wege führen zum selben Ergebnis, und bei der Schenkung stellt Satz 3 es ausdrücklich klar.

Im Klartext: Sie treten in die Haltedauer der verstorbenen Person ein. Hat sie das Haus 1998 gekauft und stirbt 2026, sind Sie sofort außerhalb der Frist — Sie könnten am Tag nach der Grundbuchberichtigung steuerfrei verkaufen. Das ist der Normalfall: Wer ein Elternhaus erbt, erbt meist auch eine Haltedauer von Jahrzehnten.

Gerechnet wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag — also vom notariellen Erwerbsvertrag der verstorbenen Person bis zu Ihrem notariellen Verkaufsvertrag. Die Grundbucheintragungen liegen jeweils Monate später und sind für die Frist ohne Bedeutung. Das Erwerbsdatum finden Sie im alten Kaufvertrag in den Nachlassunterlagen, sonst über das Grundbuchamt (Abteilung I, Eintragungsvermerk) oder das Notararchiv.

Wann die Spekulationsfrist noch läuft — die vier typischen Fälle

Der Neubau-Fall hat eine Sonderregel: Wird ein Gebäude innerhalb der Frist auf einem Grundstück errichtet, ausgebaut oder erweitert, wird es in die Betrachtung einbezogen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG) — das Grundstück behält dabei sein eigenes Anschaffungsdatum.

Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung — und die teure Unschärfe dieser Ausnahme

Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — und zwar in einer von zwei Varianten (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

• Variante 1: ausschließlich im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung, oder
• Variante 2: im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Auf zwei Wörter in Variante 1 kommt es an. „Ausschließlich" heißt: Schon ein dauerhaft vermietetes Zimmer oder ein als Büro abgesetzter Raum kippt diese Variante für den betroffenen Teil — „überwiegend selbst bewohnt" genügt hier nicht. Und „oder Fertigstellung" ist der Anknüpfungspunkt für selbst gebaute Häuser: Dort zählt nicht der Grundstückskauf, sondern die Fertigstellung des Gebäudes.

Variante 2 ist großzügiger, als sie klingt: Der Wortlaut verlangt keine vollen Kalenderjahre. Ein zusammenhängender Zeitraum, der in das vorletzte Jahr hineinreicht, das gesamte Vorjahr umfasst und bis in das Verkaufsjahr läuft, erfüllt ihn — praktisch also gut ein Jahr und zwei Tage. Wer als Erbe selbst einzieht, kann die Frist damit deutlich schneller erreichen, als die „drei Jahre" nahelegen. Das ist die Lesart des Normtextes; sie entspricht der verbreiteten Auslegung, ein Urteil dazu ist hier nicht gegengeprüft worden.

Ebenfalls beachten: Eine vermietete Immobilie erfüllt die Ausnahme nie — auch nicht bei Vermietung an Angehörige gegen Miete. Und ein unbebautes Grundstück kann mangels Wohnung gar nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Spekulationssteuer berechnen: So entsteht der steuerpflichtige Gewinn

Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Veräußerungspreis minus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten minus Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Und weil Sie die Anschaffung der verstorbenen Person übernehmen, übernehmen Sie auch deren historische Anschaffungskosten — nicht etwa den Verkehrswert am Todestag.

Rechnerisches Beispiel, kein Steuerbescheid. Zwei Positionen werden dabei regelmäßig übersehen:

• Die AfA erhöht den Gewinn. War das Objekt vermietet, mindern die abgesetzten Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) — und zwar auch die, die noch die verstorbene Person geltend gemacht hat. Bei einem lange vermieteten Objekt sind das schnell fünfstellige Beträge, die den steuerpflichtigen Gewinn nach oben treiben. Der Satz nennt nicht nur die normale AfA, sondern auch erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen — bei einem Denkmal oder einem Sanierungsgebiet kann das ein Vielfaches der linearen AfA sein. Die Gegenprobe steht im selben Satz: Abgezogen wird nur, soweit die Abschreibungen tatsächlich bei den Einkünften abgesetzt worden sind. Ein durchgehend selbst bewohntes Haus hat keine AfA, hier ist die Zeile schlicht null.
• Werbungskosten sammeln. Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten des Verkaufs, Energieausweis, Wertgutachten, Inserate, Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung eines Darlehens — alles, was durch den Verkauf veranlasst ist, mindert den Gewinn. Belege vom ersten Tag an ablegen.

Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht: Der Gewinn kommt zu Ihrem übrigen Einkommen hinzu und wird mit Ihrem persönlichen Satz versteuert. Die Freigrenze liegt bei 1.000 € im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024; vorher 600 €) — wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Der Hebel, den fast niemand nutzt: schnell verkaufen senkt die Erbschaftssteuer

Setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach den pauschalen Verfahren des Bewertungsgesetzes zu hoch an, können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür braucht es nicht zwingend ein Gutachten: Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag genügt (§ 198 Abs. 3 BewG).

Wer ohnehin verkaufen will und dies binnen eines Jahres nach dem Todestag tut, hat damit den bestmöglichen Wertnachweis in der Hand — den tatsächlich erzielten Preis. Das kann die Erbschaftssteuer spürbar senken, während die Spekulationssteuer in der gleichen Konstellation meist gar nicht greift, weil die Haltedauer des Erblassers längst über zehn Jahre liegt. Details: Grundbesitzwert senken nach § 198 BewG.

Wenn beide Steuern zusammentreffen: § 35b EStG

Fällt tatsächlich Erbschaftssteuer und Einkommensteuer auf denselben Vorgang an, mildert § 35b EStG die Doppelbelastung: Auf Antrag wird die auf diese Einkünfte entfallende Einkommensteuer um einen Prozentsatz ermäßigt. Der Prozentsatz ist das Verhältnis der festgesetzten Erbschaftssteuer zu dem Betrag, der sich ergibt, wenn man dem steuerpflichtigen Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG) die Freibeträge nach §§ 16 und 17 ErbStG und den steuerfreien Betrag nach § 5 ErbStG (Zugewinnausgleich) wieder hinzurechnet. Voraussetzung ist, dass die Einkünfte im Veranlagungszeitraum oder in einem der vier vorangegangenen Veranlagungszeiträume als Erwerb von Todes wegen der Erbschaftssteuer unterlegen haben — eine Schenkung zu Lebzeiten fällt nicht darunter, auch wenn Schenkungsteuer angefallen ist.

Die Ermäßigung gibt es nur auf Antrag — das Finanzamt gewährt sie nicht von sich aus. Wie weit sie einen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG erfasst, ist eine Frage des Einzelfalls; stellen kostet nichts.

Eine Warnung zum Schluss: gewerblicher Grundstückshandel

Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, kann vom privaten Verkäufer zum gewerblichen Grundstückshändler werden — dann gilt § 23 EStG gar nicht mehr, sondern es entstehen gewerbliche Einkünfte samt Gewerbesteuer, und die Zehnjahresfrist hilft nicht. Als Faustregel der Finanzverwaltung gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze innerhalb von etwa fünf Jahren; sie steht nicht im Gesetz, sondern beruht auf Rechtsprechung und Verwaltungspraxis, und es gibt Ausnahmen in beide Richtungen.

Relevant wird das vor allem, wenn zum Nachlass mehrere Eigentumswohnungen gehören und die Erbengemeinschaft sie einzeln veräußert. In dieser Konstellation gehört vor dem ersten Notartermin eine Steuerberatung an den Tisch — nicht danach.

Ihre nächsten Schritte

1. Erwerbsdatum der verstorbenen Person heraussuchen. Alter Kaufvertrag, sonst Grundbuchamt oder Notararchiv. Diese eine Zahl entscheidet fast immer alles.
2. Über zehn Jahre? Dann ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Weiter zur Grundbuchberichtigung — ohne sie kein Verkauf.
3. Unter zehn Jahren? Gewinn grob überschlagen, Eigennutzungs-Ausnahme prüfen lassen, und den Verkaufstermin bewusst planen — manchmal lohnt das Warten auf den Fristablauf mehr als jede Verhandlung über den Preis.
4. Erbschaftssteuer separat rechnen: Erbschaftssteuer-Rechner.
5. Mehrere Erben? Vor dem Verkauf klären, wer was bekommt — Erbengemeinschafts-Lotse.

Häufige Fragen