Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall: Frist, Kosten, Ablauf

Warum das Grundbuch überhaupt falsch wird

Mit dem Tod geht das Vermögen von selbst auf die Erben über (§ 1922 BGB) — ohne Vertrag, ohne Antrag, ohne Notar. Im Grundbuch steht danach aber weiterhin die verstorbene Person. Das Grundbuch ist damit unrichtig: Es zeigt einen Eigentümer, den es nicht mehr gibt. Berichtigt wird das nicht automatisch, sondern nur auf Antrag — oder irgendwann zwangsweise.

Eine Frist, innerhalb derer Sie den Antrag stellen müssen, gibt es nicht. Zwei Regeln sorgen trotzdem dafür, dass Nichtstun teuer wird:

• § 82 GBO: Das Grundbuchamt soll dem Eigentümer die Pflicht auferlegen, die Berichtigung zu beantragen und die nötigen Unterlagen zu beschaffen — durchsetzbar mit Zwangsgeld. Nur solange berechtigte Gründe vorliegen, soll es die Maßnahme zurückstellen.
• § 82a GBO: Ist das Zwangsverfahren „nicht durchführbar oder bietet es keine Aussicht auf Erfolg", berichtigt das Grundbuchamt von Amts wegen — und kann das Nachlassgericht um Ermittlung der Erben ersuchen. Beachten Sie den Wortlaut: Das Amtsverfahren setzt nicht voraus, dass zuerst ein Zwangsgeld verhängt wurde und gescheitert ist. Sind die Erben unbekannt oder unerreichbar, ist das Zwangsverfahren von vornherein aussichtslos, und § 82a greift sofort.

Die Zwei-Jahres-Regel: der einzige Grund, sich zu beeilen

Drei Dinge stehen in diesen zwei Sätzen, die in der Praxis viel Geld wert sind:

1. Es zählt der Eingang des Antrags, nicht die Eintragung. Wenn das Grundbuchamt neun Monate braucht, ist das nicht Ihr Problem — Hauptsache, der Antrag lag rechtzeitig dort.
2. Die Frist läuft ab dem Erbfall, also ab dem Todestag — nicht ab Erbschein, nicht ab Testamentseröffnung, nicht ab Auseinandersetzung.
3. Auseinandersetzung schadet nicht. Auch wenn die Erbengemeinschaft sich erst einigt und am Ende nur ein Miterbe eingetragen wird, bleibt es gebührenfrei — solange der Antrag innerhalb der zwei Jahre eingeht.

Was es kostet, wenn die zwei Jahre verstreichen

Dann fällt eine 1,0-Gebühr nach KV 14110 an, berechnet aus dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 46 GNotKG) nach Tabelle B des GNotKG — nicht aus dem Grundbesitzwert des Finanzamts, der für die Erbschaftssteuer gilt und meist eine andere Zahl ist:

Der Erbnachweis: Wann Sie den Erbschein sparen

Das Grundbuchamt muss sehen, dass Sie Erbe sind. § 35 GBO lässt dafür zwei Wege zu:

Das ist der größte Kostenblock des ganzen Vorgangs — ein Erbschein kostet bei 250.000 € Nachlass rund 1.070 €, weil Erteilung und eidesstattliche Versicherung je eine volle Gebühr auslösen (Erbschein: Kosten im Detail). Wer ein notarielles Testament hat, umgeht ihn hier komplett.

Drei Einschränkungen. Erstens: Das Grundbuchamt kann trotz öffentlicher Urkunde einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge daraus nicht für nachgewiesen hält — etwa bei auslegungsbedürftigen Formulierungen (§ 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 GBO).

Zweitens — der Fall, der die Tabelle oben aushebelt: Steht im Testament ein Testamentsvollstrecker, genügt für dessen Verfügungsbefugnis über einen Nachlassgegenstand nach § 35 Abs. 2 GBO grundsätzlich nur ein Testamentsvollstreckerzeugnis nach § 2368 BGB oder ein Europäisches Nachlasszeugnis; dasselbe gilt für die fortgesetzte Gütergemeinschaft (§ 1507 BGB). Immerhin: Auf den Nachweis der Befugnis des Testamentsvollstreckers ist Absatz 1 Satz 2 entsprechend anzuwenden — ein notarielles Testament, aus dem sich die Ernennung eindeutig ergibt, kann also auch hier genügen. Wer ein notarielles Testament mit Testamentsvollstreckung hat, sollte diesen Punkt vorab mit dem Grundbuchamt klären, statt ihn in der Kostenrechnung zu entdecken.

Drittens gibt es eine Bagatellregel in die andere Richtung: Ist das Grundstück oder der Anteil daran weniger als 3.000 € wert und wäre der Erbschein nur mit unverhältnismäßigem Aufwand an Kosten oder Mühe zu beschaffen, darf sich das Grundbuchamt mit anderen Beweismitteln begnügen — die Form des § 29 GBO ist dafür nicht nötig, und der Antragsteller „kann auch zur Versicherung an Eides Statt zugelassen werden" (§ 35 Abs. 3 GBO).

Wann Sie sich die Eintragung ganz sparen können

Grundsätzlich gilt der Voreintragungsgrundsatz: Wer im Grundbuch etwas bewegen will, muss selbst eingetragen sein (§ 39 Abs. 1 GBO). Für Erben gibt es davon eine Ausnahme, die erstaunlich wenig bekannt ist:

Praktisch heißt das: Wer die geerbte Immobilie verkauft, muss vorher nicht selbst ins Grundbuch. Es kann direkt von der verstorbenen Person auf den Käufer umgeschrieben werden. Dasselbe gilt für die Löschung eines Rechts. Den Erbnachweis nach § 35 GBO brauchen Sie trotzdem — aber die eigene Eintragung und, nach Ablauf der zwei Jahre, deren Gebühr sparen Sie sich.

So stellen Sie den Antrag

1. Zuständiges Grundbuchamt: das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Grundbuchblattnummer steht auf dem Grundbuchauszug, im alten Kaufvertrag oder im Grundsteuerbescheid.
2. Antrag formlos, aber schriftlich: „Ich beantrage die Berichtigung des Grundbuchs von Amts wegen / auf Antrag wegen Erbfolge nach …" — mit Grundbuchblatt, Flurstück, Todestag und dem Zusatz, dass der Antrag innerhalb der Zwei-Jahres-Frist des KV 14110 Anm. 1 GNotKG gestellt wird. Eine notarielle Beglaubigung ist für den Antrag selbst nicht erforderlich.
3. Beilegen: Erbnachweis (Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift) und Sterbeurkunde.
4. Bei mehreren Erben werden alle eingetragen, mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft". Einzelquoten stehen nicht im Grundbuch — die Erbengemeinschaft hält das Grundstück als Ganzes.
5. Eingangsbestätigung aufheben. Sie ist Ihr Beleg dafür, dass der Antrag innerhalb der zwei Jahre da war.

Bearbeitungszeiten liegen je nach Amtsgericht zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten. Für die Gebührenfreiheit ist das unerheblich.

Wie es danach weitergeht

Mit berichtigtem Grundbuch sind Sie handlungsfähig: beleihen, vermieten, verkaufen. Soll verkauft werden, ist die nächste Frage die nach der Steuer — und dort entscheidet nicht Ihr Erbfall, sondern das Kaufdatum der verstorbenen Person: Spekulationssteuer bei der geerbten Immobilie. Sind Sie mehrere Erben und uneins über den Weg, vergleicht der Erbengemeinschafts-Lotse die Möglichkeiten.

Häufige Fragen